İçindekiler
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmesinde uygulanabilecek maksimum artış yüzdesini ifade eder. Türkiye’de konut kira artışları yasal sınırlarla düzenlenmektedir ve ev sahipleri bu sınırın üzerinde artış yapamaz.
2026 yılında kira artış oranları hem kiracılar hem de ev sahipleri için kritik bir konu olmaya devam etmektedir. Bu rehberde güncel yasal sınırları, hesaplama yöntemlerini ve haklarınızı detaylı şekilde açıklıyoruz.
2026 Kira Artış Oranı: Yasal Sınır
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut kiralarında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır.
| Dönem | 12 Aylık TÜFE Ortalaması | Maksimum Kira Artışı |
|---|---|---|
| Ocak 2026 | %49,38 | %49,38 |
| Şubat 2026 | %46,60 (yaklaşık) | %46,60 |
| Mart 2026 | Açıklanacak | TÜİK verisi ile belirlenecek |
Not: Kira artış oranı, kira yenileme ayındaki 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenir. Yani Mart 2026’te yenilenen bir kira sözleşmesi için Mart 2026 TÜFE ortalaması esas alınır.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama Formülü
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
Hesaplama Örnekleri
| Mevcut Kira | TÜFE Oranı | Artış Tutarı | Yeni Kira |
|---|---|---|---|
| 8.000 TL | %49,38 | 3.950 TL | 11.950 TL |
| 10.000 TL | %49,38 | 4.938 TL | 14.938 TL |
| 15.000 TL | %49,38 | 7.407 TL | 22.407 TL |
| 20.000 TL | %49,38 | 9.876 TL | 29.876 TL |
| 25.000 TL | %49,38 | 12.345 TL | 37.345 TL |
TÜFE Oranını Nereden Öğrenebilirim?
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verileri TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ayın 3. günü açıklanır.
- TÜİK web sitesi: tuik.gov.tr → Enflasyon ve Fiyat → TÜFE
- TCMB EVDS: evds2.tcmb.gov.tr üzerinden aylık TÜFE verileri
- Kira hesaplama araçları: Çeşitli web siteleri güncel TÜFE’ye göre kira artışı hesaplayıcı sunar
Ev Sahibi Yasal Sınırın Üzerinde Artış İsterse Ne Olur?
- Yazılı itiraz edin: Ev sahibinize yasal sınırı hatırlatan yazılı bir bildirim gönderin
- Yasal sınırı ödeyin: Yasal artış oranına göre hesaplanan tutarı ödemeye devam edin
- Ödemeyi belgelendirin: Banka havalesi ile ödeme yapın (ispat için)
- Arabuluculuğa başvurun: Anlaşmazlık durumunda zorunlu arabuluculuk
- Sulh hukuk mahkemesine başvurun: Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa dava açın
Kiracı Hakları
| Hak | Açıklama | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| 10 yıl koruması | 10 yıl dolmadan ev sahibi kiracıyı çıkaramaz (istisnalar hariç) | TBK 347 |
| Kira artış sınırı | Yıllık artış TÜFE ile sınırlı | TBK 344 |
| Tahliye koruması | Sözleşme bitiminde otomatik uzama | TBK 347 |
| Depozito sınırı | En fazla 3 aylık kira | TBK 342 |
| Onarım hakkı | Zorunlu onarımlar ev sahibine aittir | TBK 317 |
Ev Sahibi Hakları
| Hak | Açıklama | Koşul |
|---|---|---|
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | Kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı | Dava açılması gerekir |
| Tadilat nedeniyle tahliye | Kapsamlı tadilat gerektiği durumda | Dava + 3 yıl kiralama yasağı |
| 10 yıl sonra fesih | 10 yıllık uzama süresinin dolması | 3 ay önceden ihtar |
| 2 haklı ihtar | Kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlali | Aynı kira yılında 2 kez ihtar |
| Yeni malik tahliyesi | Konutu satın alan yeni malikin ihtiyacı | 1 ay içinde ihtar + 6 ay süre |
5 Yıldan Uzun Kiralarda Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa, ev sahibi “kira tespit davası” açarak kiranın emsal (rayiç) değere yükseltilmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme bilirkişi raporu ile bölgedeki emsal kiraları değerlendirir ve yeni kira bedelini belirler.
Kiracı açısından bu durum, ödenen kiranın piyasa değerinin çok altında kalması halinde ortaya çıkar. Mahkeme genellikle hakkaniyet ilkesi gereğince aşırı düşük kiralar için emsal değerin bir kısmını (%80-90) yeni kira olarak belirler.
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira artış maddesi: “TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez” şeklinde yazılması uygundur. Sabit yüksek oran belirlenmesi durumunda bile yasal sınır geçerlidir.
- Depozito: En fazla 3 aylık kira. Vadeli tasarruf hesabında tutulmalıdır.
- Sözleşme süresi: 1 yıldan kısa belirlenemez (konut kiralarında).
- Aidat ve masraflar: Olağan giderler (aidat, su, doğalgaz) kiracıya, olağanüstü giderler (boya, tesisat, çatı) ev sahibine aittir.
- Tahliye taahhütnamesi: Sözleşme imzalanırken alınan taahhütname hukuken geçersizdir. Yalnızca kiralama başladıktan sonra verilen taahhüt geçerlidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde kira artışı yapabilir mi?
Hayır, konut kiralarında yıllık artış oranı yasal olarak 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır (TBK m.344). Kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa bile yasal sınır geçerlidir. Ev sahibi daha yüksek artış talep ederse buna uymak zorunda değilsiniz. Yasal artış oranındaki tutarı banka havalesiyle ödeyerek belgelendirin.
Kira artış oranını hangi ayın TÜFE’sine göre hesaplamalıyım?
Kira yenileme ayından bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Örneğin kira sözleşmeniz her yıl 1 Mart’ta yenileniyorsa, Şubat ayında açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına bakarsınız. Bu veri TÜİK tarafından her ayın 3’ünde açıklanır. Dikkat: 12 aylık TÜFE ortalaması ile yıllık TÜFE (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) farklı kavramlardır.
Ev sahibi beni ne zaman evden çıkarabilir?
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumlar sınırlıdır: 1) Kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı (mahkeme kararıyla), 2) Konutun esaslı tadilat gerektirmesi, 3) Kiracının aynı kira yılında 2 kez kira ödememesi (2 haklı ihtar), 4) Kiracının tahliye taahhüdü vermesi (kira başladıktan sonra), 5) 10 yıllık uzama süresinin dolması. Tüm bu durumlarda dava açılması gerekir, ev sahibi tek taraflı olarak kiracıyı çıkaramaz.
Yeni ev sahibi (evi alan kişi) kiracıyı çıkarabilir mi?
Evi satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir. Bunun için: satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermeli ve 6 ay süre tanımalıdır. 6 ay sonunda tahliye olmazsa dava açabilir. Yeni malikin ihtiyaç iddiasını mahkemede ispatlaması gerekir. Sadece evi satın almak tahliye hakkı vermez.
Depozito ne zaman ve nasıl iade edilir?
Kiracı evi tahliye ettiğinde depozito iade edilmelidir. Ev sahibi, konutun durumunu kontrol eder ve normal kullanım (yıpranma) dışında hasar varsa tamir maliyetini depozitodan düşebilir. Birikmiş faizi ile birlikte iade edilmelidir. Depozito iadesi konusunda anlaşmazlık olursa tüketici hakem heyetine başvurulabilir. İade süresi konusunda yasal bir kesin süre belirtilmemiş olsa da makul süre 30 gün kabul edilir.
Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira artış oranları ve kiracı-ev sahibi hakları yasal düzenlemelerle sürekli güncellenmektedir. Özel durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir. TÜFE verileri TÜİK tarafından açıklanır.
Hocam tahliye davasi ne kadar suruyor? Ev sahibi anlasmazlik cikarırsa ne yapmaliyiz?
Enflasyon bu kadar yuksekken kira artis siniri kiracilari koruyor ama ev sahipleri de zor durumda.
5 yillik kiraciyim, sozlesme yenilenirken farkli kurallar mi uygulanıyor?
TUFE orani her ay degisiyor, guncel orani nereden takip edebiliriz?
Ev sahibiyle anlasma yoluna gittik, %20 de anlaştik. Bu yazi mulakat oncesi isime yaradi.
Depozito konusunu da eklerseniz cok iyi olur, bircok kiraci bu konuda magdur.
Ev sahibim %50 zam yapmak istiyor ama yasal sinir %25 miydi? Haklarimi ogrendim, tesekkurler.
Kiracı olarak haklarımızı bilmek cok onemli. Bu yazi tam zamaninda geldi.
Mahkeme kararlariyla desteklemis olmaniz guven veriyor. Saglam bir kaynak.