Kira Sözleşmesi Rehberi: Kiracı Hakları, Dikkat Edilmesi Gerekenler ve 2026 Güncellemeleri

Türkiye’de milyonlarca kişi kiracı olarak yaşıyor ve kira ilişkileri hem kiracılar hem ev sahipleri açısından sıklıkla sorunlara yol açabiliyor. Kira sözleşmesini imzalamadan önce haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmek, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur. Bu rehberde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracı haklarını, kira sözleşmesinin olmazsa olmazlarını ve 2026 yılı güncellemelerini detaylıca ele alacağız.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Temeli

Türkiye’de kira ilişkileri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299-378. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bu kanun hem kiracıyı hem ev sahibini koruyacak dengeli hükümler içerir. Önemli bir nokta: kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir, sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı sözleşme yapmanız gerekir.

Kira Sözleşmesinde Olması Gereken Maddeler

Geçerli ve kapsamlı bir kira sözleşmesinde şu bilgiler bulunmalıdır:

Zorunlu Bilgiler

• Tarafların kimlik bilgileri: TC kimlik numarası, adres, telefon
• Kiralanan yerin tanımı: Tam adres, kat, daire numarası, m²
• Kira bedeli: Aylık tutar, para birimi (TL)
• Ödeme tarihi: Her ayın kaçında ödeneceği
• Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi
• Depozito miktarı: En fazla 3 aylık kira tutarı

Önerilen Ek Maddeler

• Aidat ve ortak gider sorumluluğu
• Evin mevcut durumu ve demirbaş listesi (fotoğraflı)
• Tadilat ve tamirat sorumlulukları
• Alt kiracı ve devir koşulları
• Evcil hayvan izni
• Sözleşme feshi koşulları ve ihbar süreleri

Kiracının Temel Hakları

1. Kira Artış Sınırı

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında yıllık kira artışı bir önceki yılın TÜFE oranını geçemez. Bu kural 2026 yılında da geçerlidir.

Örnek: 2024 yılı TÜFE oranı %44 ise, aylık kirası 10.000 TL olan bir dairenin yeni kirası en fazla 14.400 TL olabilir. Ev sahibi bunun üzerinde artış yapamaz.

Önemli: Bu sınır sadece konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiraları için farklı kurallar uygulanabilir.

2. Tahliye Korunması

Ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. Tahliye için kanunda belirtilen geçerli nedenlerden biri olmalıdır:

• Kendisi veya yakınlarının ihtiyacı: Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi kullanmak isterse
• Yeniden inşa ve imar: Binanın yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa
• Kiranın ödenmemesi: Yazılı ihtara rağmen kira ödenmezse (bir kira döneminde iki ihtar)
• 10 yıl uzama: Sözleşme 10 yılı doldurduktan sonra ev sahibi sebep göstermeksizin fesih hakkına sahiptir

3. Depozito Hakları

Depozito konusunda kanun açıktır:

• Depozito en fazla 3 aylık kira tutarı olabilir
• Depozito kira bedelinden düşülemez (kiracı son ayları ödememe hakkına sahip değildir)
• Kiracı evi hasarsız teslim ettiğinde depozito tamamı iade edilmelidir
• Normal kullanım aşınması (boyama gibi) depozitoden kesilemez
• Depozittonun bankaya yatırılması ve nemalandırılması gerekir (TBK m. 342)

4. Bakım ve Onarım Hakları

Bakım ve onarım sorumlulukları net çizgilerle ayrılmıştır:

• Ev sahibinin sorumluluğu: Yapısal sorunlar (çatı, dış cephe, tesisat ana hatları, kalorifer sistemi, asansör)
• Kiracının sorumluluğu: Günlük kullanımdan kaynaklanan küçük onarımlar (musluk contası, ampul, priz, kapı kolu)
• Ev sahibi gerekli onarımları yapmazsa kiracı bunu kira bedelinden düşme hakkına sahiptir (TBK m. 305)

5. Alt Kiraya Verme

Kiracı, ev sahibinin yazılı onayı olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Ancak ev sahibi haklı bir neden olmadan onay vermekten kaçınamaz.

Ev Sahibinin Hakları

1. Kira Bedelini Zamanında Alma

Ev sahibi kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte alma hakkına sahiptir. Kiracı gecikirse ev sahibi temerrüt faizi talep edebilir.

2. Tahliye Davası Açma

Kanunda belirtilen geçerli nedenlerle ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak süreç mahkeme kararı gerektirir, kendi başına kiracıyı çıkaramaz.

3. Evi Kontrol Etme

Ev sahibi, kiracıya önceden haber vererek evi kontrol edebilir. Ancak kiracının özel yaşamına müdahale edemez ve habersiz giremez.

2024-2026 Kira Hukuku Güncellemeleri

Kira Artış Sınırı Uygulaması

2022’de başlayan ve birçok kez uzatılan %25 kira artış tavanı sona ermiştir. 2026 itibarıyla kira artış sınırı yeniden TÜFE’ye bağlanmıştır. Ancak yüksek enflasyon nedeniyle TÜFE oranı da yüksek seyredebilmektedir.

Yeni Kira Tespit Davası Kuralları

Kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığı durumlarda ev sahibi kira tespit davası açabilir. Mahkeme, benzer konutların kira bedellerini göz önünde bulundurarak yeni kira bedeli belirler.

Tahliye Taahhüdü

Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdü geçerlidir, ancak bazı şartları vardır:

• Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmamış olmalıdır
• Kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır
• Tahliye tarihi belirli olmalıdır

Sözleşme İmzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İmzadan Önce

1. Evi detaylı inceleyin: Tesisat, elektrik, ısıtma sistemi, nem durumu kontrol edin
2. Evin tapu kaydını kontrol edin: Kiralayan kişinin gerçek mal sahibi olduğundan emin olun
3. Aidat tutarını öğrenin: Yönetimden güncel aidat ve ortak giderleri sorun
4. Komşularla konuşun: Binada sorun olup olmadığını öğrenin
5. Fotoğraf çekin: Evin mevcut durumunu fotoğrafla belgeleyin

Sözleşme İçeriği

1. Tüm maddeleri okuyun: Aceleye getirmeyin, anlamadığınız maddeleri sorun
2. Boş alan bırakmayın: Boş kısımlara çizgi çekin
3. Demirbaş listesi yapın: Evdeki eşyaları listeleyin ve fotoğraflayın
4. İki nüsha imzalayın: Her iki tarafta da orijinal sözleşme bulunsun
5. Kimlik fotokopisi alın: Ev sahibinin kimlik ve tapu fotokopisi

Kira Sözleşmesi Feshi

Kiracının Feshi

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini süre sonunda feshedebilir. Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapması gerekir. Bildirim yapılmazsa sözleşme 1 yıl daha uzar.

Ev Sahibinin Feshi

Ev sahibi, belirli süreli sözleşmeyi süre sonunda doğrudan feshedemez. Kanunda belirtilen haklı nedenlerden biri olmalıdır. Süresiz sözleşmelerde ise 6 aylık fesih bildirim süresi uygulanır.

Uyuşmazlık Durumunda Ne Yapılmalı?

1. Önce diyalog kurun: Birçok sorun karşılıklı konuşmayla çözülebilir
2. Yazılı iletişim yapın: Tüm talepleri noter veya iadeli taahhütlü mektupla iletin
3. Arabuluculuk: 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale geldi
4. Dava açın: Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesine başvurun
5. Avukat desteği: Karmaşık durumlarda mutlaka hukuki danışmanlık alın

Kontrol Listesi: Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce

• Ev sahibinin kimliği ve tapu belgesi kontrol edildi mi?
• Kira bedeli, artış oranı ve ödeme tarihi yazılı mı?
• Depozito miktarı 3 aylık kirayı geçmiyor mu?
• Demirbaş listesi ve fotoğraflar çekildi mi?
• Aidat ve ortak gider sorumluluğu belirtildi mi?
• Bakım-onarım sorumlulukları yazılı mı?
• Fesih koşulları ve ihbar süreleri belirli mi?
• İki nüsha imzalandı mı?
• Sözleşme nüshası elinizde mi?

Ev kiraladıktan sonra faturalarınızı düşürmek için elektrik faturasını düşürmenin 15 yolu rehberimize göz atın. Ayrıca evinizi ısıtmak için en uygun yöntemi seçmek adına klima ile ısınma rehberimiz de faydalı olacaktır.

Sonuç

Kira sözleşmesi, hem kiracı hem ev sahibi için haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen kritik bir belgedir. Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm maddeleri dikkatle okuyun, haklarınızı bilin ve belirsiz noktaları açıklığa kavuşturun. 2026 yılında TÜFE bazlı kira artışı kuralı geçerlidir ve kiracı hakları kanunla güvence altındadır. Herhangi bir uyuşmazlıkta önce arabuluculuğa başvurmayı, çözüm bulunamazsa yasal yollara başvurmayı unutmayın. Bilinçli bir kiracı veya ev sahibi olmak, sorunsuz bir kira ilişkisinin temelidir.