Türkiye’de milyonlarca kişi apartmanda yaşıyor ve apartman yönetimi günlük hayatın önemli bir parçası. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yönetimi, kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi üçgeninde yürütülür. Bu rehberde apartman yönetimiyle ilgili kuralları, hakları ve sorumlulukları açıklayacağız.
İçindekiler
Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu, apartmanın en üst karar organıdır. Yılda en az bir kez toplanır. Kararlar oy çoğunluğuyla alınır. Önemli kararlar (yönetim planı değişikliği gibi) için 4/5 çoğunluk gerekir.
Toplantı Yeter Sayısı
İlk toplantıda arsa payı ve say çoğunluğu (hem kat maliklerinin yarısından fazlası hem de arsa payının yarısından fazlası) aranır. Sağlanamazsa 15 gün sonra yapılacak ikinci toplantıda yeter sayı aranmaz.
Yönetici Görevleri
- Ortak alan bakım ve onarımını organize etme
- Aidat toplama ve gelir-gider yönetimi
- Binanın sigorta işlemlerini takip etme
- Personel (kapıcı, temizlikçi) yönetimi
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulama
- Yıllık hesap raporu hazırlama
Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Kat maliklerinden biri veya dışarıdan profesyonel yönetici olabilir.
Aidat Belirleme ve Toplama
Aidat Nasıl Belirlenir?
Aidat tutarı kat malikleri kurulunda belirlenir. Genellikle arsa payına veya eşit bölüşme yöntemine göre hesaplanır. Yönetim planında belirlenen yönteme uyulmalıdır.
Aidat Ödemeyenlere Karşı Ne Yapılır?
Aidat ödemeyen kat malikine yazılı ihtar gönderilir. Ödenmezse icra takibi başlatılabilir. Aylık %5 gecikme faizi uygulanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Kiracı, kira bedelini aşmamak kaydıyla aidat sorumluluğu taşıyabilir.
Ortak Alan Sorunları
Asansör Bakımı
Asansör yıllık periyodik kontrolü zorunludur. Bakım sözleşmesi yapılmalıdır. Masraflar tüm kat maliklerine paylaştırılır.
Dış Cephe ve Çatı
Bina dış cephesi ve çatı ortak alandır. Onarım ve boyama masrafları tüm kat maliklerine arsa payı oranında yansıtılır.
Gürültü ve Komşuluk
Gece 22:00-07:00 arası gürültü yapılmaması genel kuraldır. Yönetim planında belirtilen kurallara uyulmalıdır. Sürekli rahatsızlık veren kat malikine karşı hukuki yollara başvurulabilir.
Gayrimenkul vergileri hakkında emlak vergisi rehberimize, kiracı hakları için kira sözleşmesi rehberimize göz atabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
İşletme giderleri (kapıcı, temizlik, elektrik, su, asansör bakımı gibi) kiracıya yansıtılabilir. Ancak bina onarımı, boya, mantolama gibi yatırım niteliğindeki giderler ev sahibine aittir. Kira sözleşmesinde bu hususlar belirtilmelidir.
Apartman yöneticisinin maaşı var mı?
Profesyonel yönetici atanmışsa ücret ödenir. Kat maliklerinden biri yöneticiyse, kat malikleri kurulu kararıyla ücret belirlenebilir. Yasal zorunluluk yoktur, kurul kararına bağlıdır.
Apartmanda evcil hayvan beslenebilir mi?
Yönetim planında açıkça yasaklanmadıkça evcil hayvan beslenebilir. Ancak hayvanın diğer sakinlere rahatsızlık vermemesi gerekir. Yasal düzenleme hayvan haklarını korumakta ve salt çoğunluk kararıyla bile yasaklanamayacağı yönünde içtihatlar bulunmaktadır.
Ortak alanlarda değişiklik nasıl yapılır?
Ortak alanlarda değişiklik kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır. Önemli değişiklikler (asansör ekleme, kat ekleme gibi) için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı gerekir.
Apartman hesapları nasıl denetlenir?
Kat malikleri kurulu bir denetçi seçer. Denetçi yıllık hesapları kontrol eder ve kurula rapor sunar. Her kat maliki hesapları inceleme hakkına sahiptir. Usulsüzlük tespit edilirse yöneticinin değiştirilmesi istenebilir.
Sonuç
Apartman yönetimi, tüm sakinlerin huzurlu yaşaması için önemli bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nu bilmek, haklarınızı ve sorumluluklarınızı anlamanızı sağlar. Aktif katılım, düzenli toplantılar ve şeffaf yönetim ile apartmanınızda huzurlu bir yaşam ortamı oluşturabilirsiniz.